Ипотека для бизнеса
02.03.2010 04:44
Коммерческая ипотека - очень перспективное направление развития банковского бизнеса в будущем. Но для ее развития необходимы «длинные деньги», которых российские финансово-кредитные организации в данный момент не имеют.
эксперты
Гарегин Тосунян президент Ассоциации российских банков (АРБ)
Гарегин Тосунян
президент Ассоциации российских банков (АРБ)

Анна Дувакина руководитель ККО «Городского Ипотечного Банка» в Нижнем Новгороде
Анна Дувакина
руководитель ККО «Городского Ипотечного Банка» в Нижнем Новгороде

АРБ за развитие ипотеки для предпринимателей

Ипотека коммерческой недвижимости, или коммерческая ипотека (бизнес-ипотека), широко распространена во всем мире. Опыт Запада показывает, что при грамотной эксплуатации коммерческой недвижимости (сдача в аренду помещений под офисы, магазины, предприятия сферы услуг), ее доходность вполне сопоставима с любой другой сферой малого бизнеса и позволяет использовать ипотечные кредиты.
Развитие рынка коммерческой ипотеки в нашей стране началось в 2006 г. Тогда ипотеку стали предлагать несколько банков. Так, Абсолют Банк запустил программу ипотечного кредитования на приобретение нежилой недвижимости 1 ноября 2006 года, а Москоммерцбанк - в январе 2006 года. Кстати, последний предлагал коммерческую ипотеку в Нижнем Новгороде и Самаре. Тогда ипотечными программами банков пользовались, в основном, крупные компании. Однако президент Ассоциации российских банков (АРБ) Гарегин Тосунян неоднократно заявлял о том, что коммерческая ипотека должна стать доступным продуктом для малого и среднего бизнеса.
«России необходим развитый финансовый рынок, так как без этого невозможно решение социальных и экономических проблем страны. Однако финансовый рынок не может строиться исключительно на обслуживании крупных предприятий. Малый и средний бизнес – вот та основа, которая, с одной стороны, нуждается в развитом финансовом рынке, а с другой, - своей деятельностью способствует его развитию», - подчеркивал г-н Тосунян. Президент АРБ и по сей день уверен, что создание эффективной системы кредитования – одно из важнейших условий развития в стране малого и среднего предпринимательства, которое остро нуждается в «финансовых инструментах широкого профиля».

Развитию помешал кризис ликвидности

До кризиса развитие коммерческой ипотеки упиралось в вопросы нормативно-правового регулирования. Законодательство не разрешало компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи. Объект надо было сначала приобрести и только потом закладывать. Поправки в «Закон об ипотеке», позволяющие оформлять коммерческие помещения в залог сразу при покупке объекта, были внесены только в 2009 г. Однако к этому времени мировой кризис ликвидности сильно затронул сферу ипотеки вообще. Направление кредитования коммерческой недвижимости стало высокорискованным. Среди рисков ипотеки для предпринимателей эксперты, прежде всего, отмечают риски в корпоративной сфере. Наибольшая просрочка по кредитам в настоящее время наблюдается именно в корпоративном блоке (юридические лица, ЧП). Кроме того, в текущих условиях ликвидность многих коммерческих объектов значительно снизилась, а это негативный фактор для развития ипотечного кредитования.

бизнес-центр, фасад, дорога

Рынок сдвинут «длинные деньги»

«Сегодня программ кредитования коммерческой недвижимости на рынке очень мало. Для государственных программ приоритетом номер один остается поддержка ипотечного кредитования физических лиц на покупку жилья», - отметила Анна Дувакина, руководитель ККО «Городского Ипотечного Банка» в Нижнем Новгороде.
По ее словам, в программах, оставшихся на рынке коммерческой ипотеки в связи с кризисом, произошли следующие изменения:
- сократились сроки (в большинстве случаев максимальный срок кредитования до 1-2 лет);
- выросли ставки (до 20-25% годовых);
- снизилась максимальная сумма кредита;
- ужесточились требования к объектам (очень трудно взять в коммерческую ипотеку крупные складские и офисные помещения).
При этом Анна Дувакина отметила, что спрос на кредитование коммерческих объектов большой и в потенциале просто огромен: это и кредитование физических лиц (как правило, выкуп помещений первых этажей под офисы и торговые помещения), и проекты финансирования строительства складских, торговых, офисных комплексов.
Анна Дувакина: «Коммерческая ипотека - очень перспективное направление развитие банковского бизнеса в будущем. Она выгодна и для предпринимателей, ведь объект недвижимости сразу оформляется в собственность компании, что повышает уровень ее капитализации, так как у нее появляются активы. Мы надеемся, что изменения в законодательстве подстегнут этот рынок. Однако пока не решится вопрос с привлечением долгосрочного ресурса в эту сферу, об активном развитии рынка коммерческой ипотеки говорить рано».

4 факта о Коммерческой ипотеке

1. Коммерческая ипотека — выдача заемных средств на покупку нежилых помещений (склада, офиса).
2. Суть коммерческой ипотеки — кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог. В отличие от жилищного кредитования, коммерческая ипотека имеет короткие сроки погашения кредита и достаточно высокие ставки.
3. Схема коммерческой ипотеки нежилых помещений схожа с ипотекой жилья: здесь есть такие же процедуры оценки заемщика и объекта, требование о наличии первоначального взноса.

4. Объем рынка коммерческой ипотеки до кризиса не превышал $100 млн.

На заметку предпринимателю

Требования банков к юридическим лицам, претендующим на ипотечный кредит:
- отсутствие неоплаченных расчетных документов по уплате налогов и сборов;
- отсутствие фактов нецелевого использования ранее полученных средств финансовой поддержки;
- положительная деловая репутация (отсутствие негативных сведений о репутации) по оценке банка-партнера;
- обеспечение (залог) должно быть в достаточной степени ликвидным, не должно иметься правовых ограничений на распоряжение имуществом, самому имуществу, передаваемому в залог, необходимо обеспечить сохранность.


Обновлено 10.01.2013 10:41
Печать